Descripción del proceso de un proyecto: sus etapas y requisitos.

• Lista de requerimientos, necesidades, objetivos, inquietudes, deseos, etc.
• Estimación del espacio en metros cuadrados para cada uso.
• Estimación del coste bruto de cada opción.
• Revisión y comentarios del Presupuesto del cliente en relación con su programa de necesidades.
• En caso de no disponer ya de un terreno se harán recomendaciones sobre las características que debe cumplir dicho terreno en base a las necesidades del cliente.

 Precio: Gratuito

 Duración: habitualmente un par de visitas.

 (Nota: antes de continuar con la siguiente fase, el Cliente debe disponer de un terreno edificable.)

Constituye la fase preliminar en la que se expresan las ideas de manera elemental y esquemática que desarrollarán el encargo, mediante croquis o dibujos a escala. Incluye la recogida y clasificación de información más detallada, el planteamiento del programa técnico de necesidades, y una estimación orientativa del coste económico (estimación basada en los módulos publicados por el COAC) de manera que permitan al cliente tomar una decisión inicial.
El estudio previo se diferencia del anteproyecto en el hecho de que sus contenidos son mucho más elementales, desarrollando el programa de necesidades y analizando la información previa que es facilitada por el autopromotor.
La estimación del coste puede ser global en el caso de los modelos prediseñados, basándose en experiencias propias de trabajos similares.

Documentación aportada:

• Memoria expositiva sobre los aspectos descritos anteriormente.
• Croquis o dibujos a escala.
• Estimación del coste global.

 Precio: 7% de los honorarios del proyecto del Arquitecto con un mínimo de 1.800€. 

 Duración: habitualmente una semana.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al despacho de arquitectos colaborador). En el caso de contratar un modelo prediseñado, los honorarios y el tiempo de ejecución del arquitecto se reducen un 30%.

Es la fase de trabajo en la que se exponen los aspectos fundamentales de las características generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y económicas, con el objetivo de proporcionar una primera imagen global. Esta fase es mucho menos detallada que la que le corresponde a un Proyecto Básico y se limita a establecer un avance de presupuesto con una estimación basada en módulos, por aplicación de superficies globales. Se diferencia de la fase anterior, en la disponibilidad de unas superficies más aproximadas a la realidad, aunque aun imprecisas, al disponer de cotas basadas en una documentación gráfica a escala, pero sin delimitar.

Documentación aportada:

• Memoria justificativa de les soluciones de tipo general adoptadas, conforme a lo descrito anteriormente.
• Planos de plantas, alzados i secciones a escala, sin delimitar.
• Avance de presupuesto con estimación global, por superficie construida u otro métode que se considere idóneo.

 Precio: 14% de los honorarios del proyecto del Arquitecto.

 Duración: habitualmente dos semanas.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al despacho de arquitectos colaborador). En el caso de contratar un modelo prediseñado, los honorarios y el tiempo de ejecución del arquitecto se reducen un 30%.

El estudio geotécnico se realiza previamente al proyecto de un edificio o de una vivienda unifamiliar y tiene por objeto determinar la naturaleza y propiedades del terreno, fundamentales para definir el tipo y condiciones de cimentación necesaria, nivel de apoyo, o el modo de excavación en el terreno de una futura construcción. Nos permite definir las dimensiones y la tipología del proyecto de tal forma que las cargas soportadas por estructuras de contención o generadas por las cimentaciones y excavaciones no pongan en peligro la obra estructural o generen situaciones de inestabilidad de las propias estructuras o del terreno. Por otra parte, un estudio geotécnico de calidad permite anticipar posibles problemas de construcción relacionados o no con el agua (profundidad del nivel freático,  filtraciones, erosiones internas, entre otros), determinar el volumen y la maquinaria adecuada para la obra, el tipo de materiales que ha de ser excavado, etc.

Documentación aportada:

• Introducción: una breve descripción del proyecto que se va a realizar.
• Objeto: el motivo por el que se hace el estudio geotécnico.
• Descripción del proyecto: detalle del proyecto a llevar a cabo.
• Trabajos realizados:Antecedentes: se debe incluir un estudio de antecedentes y trabajos previos en la zona, incluyendo un análisis de toda la información disponible relacionada con la zona de estudio.
• Cartografía geológico-geotécnica: reconocimiento de campo realizado. Se plasmará en un mapa, cuya escala dependerá del proyecto en cuestión.
  Investigación geotécnica: se deberán recoger todos los ensayos in situ realizados.
• Ensayos de laboratorio: el informe final con los ensayos realizados en laboratorio, describiendo las propiedades de los materiales existentes.
  Recomendaciones constructivas: sobre la base de los datos obtenidos tanto en campo como en laboratorio, se indicarán las recomendaciones de diseño del proyecto a realizar, bien sea una cimentación de estructura, un talud o un terraplén, etc.
• Recomendaciones preventivas para posibles problemas geotécnicos existentes en el futuro en la zona de estudio.

 Precio: Aproximadamente 1200€.

 Duración: habitualmente una semana.

 (Nota: este estudio se pagará directamente al geólogo)

El estudio topográfico consiste en realizar la medición precisa de una parcela, obtener su superficie real, delimitar su ubicación exacta y señalar la posición de otros muchos elementos como árboles, rocas, postes, acometidas, etc. Una vez se realiza esta medición, el topógrafo realiza el levantamiento topográfico, que es la representación en plano (tanto 2D como 3D) de todos los datos obtenidos en la parcela. Por último, todos los datos de coordenadas tomados sobre el terreno junto a los planos resultantes componen el informe topográfico.

El topógrafo, aparte de hacernos entrega de un informe explicando lo que ha hecho y las coordenadas que ha obtenido, nos va a dar siempre un plano topográfico, que es, sin duda, la parte más relevante del informe.
Este plano contiene:

• Superficie total de la parcela.
• Perímetro total de la parcela.
• Longitud exacta de cada lindero.
• Cotas sobre el nivel del mar.
• Curvas de nivel. Habitualmente cada 20 cm.
• Mediciones de la acera y calle que da acceso a la parcela.
• Muro y vallas perimetrales con su espesor.
• Posición de árboles, grandes rocas, postes de electricidad, farolas, alcantarillas, registros de instalaciones, sumideros y acometidas de luz, agua y gas. O cualquier otro elemento que queramos que quede marcado.

 Precio: aproximadamente 600€. 

 Duración: habitualmente una semana.

 (Nota: este estudio se pagará directamente al topógrafo)

Es la fase del trabajo en la que se definen de manera precisa les características generales de la obra mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el correspondiente visado colegial, la licencia municipal de obras, pero insuficiente para ejecutar la construcción.

Determinadas exigencias que corresponden a los “proyectos técnicos”, pueden resultar exigibles por las Administraciones Públicas en el trámite de la licencia de obras. Al formar parte estas del Proyecto de ejecución, se incrementarían los honorarios del Proyecto básico en la parte proporcional exigible del Proyecto de ejecución.

Documentación aportada:

• Memoria descriptiva de les características generales de la obra y justificativas de las soluciones concretas que responden a la finalidad administrativa a la que nos referíamos anteriormente.
• Planos generales, a escala y acotados de plantas, alzados i secciones.
• Presupuesto, con estimación global, de acuerdo a los módulos del COAC.

 Precio: 14% de los honorarios del proyecto del Arquitecto. 

 Duración: habitualmente dos semanas.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al despacho de arquitectos colaborador). En el caso de contratar un modelo prediseñado, los honorarios y el tiempo de ejecución del arquitecto se reducen un 30%.

La licencia municipal de obra es el trámite que nos da permiso para realizar la construcción de nuestra casa en la parcela. Se tiene que solicitar para cumplir con las condiciones urbanísticas que marca el Plan General de Ordenación Urbanística de cada municipio. Es por ello, que es muy importante conocer las condiciones urbanísticas antes de comprar la parcela. Y saber de antemano, si en esa parcela podemos construir lo que queremos.

Es muy recomendable tener una reunión con el técnico municipal que nos va llevar la licencia para conocer de forma directa, que es lo que se puede hacer. Y además, pedir un informe urbanístico que es un documento firmado por el técnico municipal que nos indica las condiciones urbanísticas de nuestra parcela.

Para poder solicitar la licencia municipal de obra necesitaremos disponer de la siguiente documentación:

• Escritura del terreno o certificación catastral.
• Proyecto Básico.
• Solicitud de licencia urbanística.
• Estudio Geotécnico.
• Pago de tasas.

Además del ICIO y de las Tasas de Licencia, el Ayuntamiento solicitará también el pago de un aval para cubrir potenciales desperfectos ocasionados en la vía pública durante la obra, así como para garantizar la adecuada gestión de los residuos.

 Precio: depende del municipio. Habitualmente un 4% del PEM (Proyecto de Ejecución Material) para el ICIO y un 0,1% para las tasas de la Licencia de Obras. El importe de los avales en concepto de fianza suelen ser similares a los del ICIO (es decir otro 4% adicional).

 Duración: depende del municipio. Tiempo medio 3 meses.

 (Nota: estos gastos se pagarán directamente al Ayuntamiento del municipio donde se ubique el terreno.

Es la fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles i especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos i equipos, y que puede ejecutarse en su totalidad, antes del comienzo de la obra, o parcialmente antes y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras.
No incluye otros proyectos parciales o complementarios que pudieran ser exigibles que no sean de la competencia del arquitecto, como por ejemplo los proyectos de Telecomunicaciones, i Ascensores, ni otros trabajos, que aun siendo competencia del arquitecto, no formen parte del proyecto de edificación, como por ejemplo, estudios de seguridad y salud, decoración, diseño o elección de mobiliario, trabajos de jardinería, i en general cualquier trabajo que tenga la condición de complementario e independiente del proyecto del edificio, o que disponga de otra referencia específica en los baremos orientativos del COAC.

Documentación aportada:

• Memoria de cimentación, estructura e instalaciones.
• Planos de cimentación y estructura. Planos de detalle. Esquemas i predimensionamiento de las instalaciones. (El concepto “predimensionamiento” se ha de entender como un dimensionamiento previo estimativo, dado que el dimensionado determinado a través de procedimientos técnicos completos forma parte del proyecto de la instalaciones, y está regulado con otro Baremo y que corresponde al 7,9% del PEM).
• Pliego de condiciones técnicas generales i particulares.
• Estado de mediciones.
• Presupuesto obtenido por aplicación de los precios unitarios de obra si procede. (Salvo acuerdo contractual, no incluye una descomposición detallada de los precios unitarios aplicados, que pueden obtenerse de bases de datos publicadas o de otras experiencias propias en tipologías constructivas similares).

 Precio: 30% de los honorarios del proyecto del Arquitecto.

 Duración: habitualmente un mes.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al despacho de arquitectos colaborador). En el caso de contratar un modelo prediseñado, los honorarios y el tiempo de ejecución del arquitecto se reducen un 30%.

Una vez disponemos de la licencia de obras, es el momento de contratar la ejecución de dicha obra. Para ello se formaliza en forma de contrato los detalles que se han ido definiendo durante la fase de desarrollo del proyecto.

Documentación incluida en el contrato:

• Referencia al Proyecto de Ejecución y Licencia al que corresponde la obra.
• Memoria descriptiva de las calidades de los materiales a emplear.
• Presupuesto detallado por partida.
• Plan de Proyecto describiendo las etapas con sus correspondientes fechas y certificaciones.
• Forma de pago de los materiales y las certificaciones.
• Otras clausulas adicionales.

 La Tasación Hipotecaria valorará el inmueble, a efectos del volumen hipotecario a otorgarse, bajo hipótesis de EDIFICIO TERMINADO. Quiere decirse que se valorará por Método de Comparación, exactamente igual que si se tratara de un inmueble similar ya existente, terminado, con permiso de ocupación, con las mismas características que el Proyecto Técnico contempla.
Como Valor de Tasación actual, valorará el Suelo y, si la construcción está iniciada, valorará también la parte ejecutada de la misma si dispone de Licencia y está acorde con Proyecto.

Documentación a aportar:

• Nota Simple Registral con menos de tres meses de antigüedad.
• Proyecto Visado.
• Licencia Municipal de obras
• Presupuesto o contrato de ejecución
• Certificación de obra ejecutada

 Precio: alrededor de 800€.

 Duración: habitualmente una semana.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al tasador)

El seguro Todo Riesgo Construcción, (también llamado seguro TRC), es aquel seguro que cubre todos los daños que se puedan producir de manera accidental o imprevisible durante la ejecución de una obra civil, incluyendo aquellos cuyo origen resida en un fenómeno natural, (exceptuando algunos casos).

Conjuntamente con el TRC, se suele incluir un seguro de responsabilidad civil para el autopromotor.

Documentación a aportar:

• Estudio Geotécnico
• Memoria del proyecto
• Presupuesto de ejecución del proyecto
• Cronograma del Proyecto

 Precio: alrededor de 500€. 

 Duración: habitualmente una semana.

 (Nota: esta prima se pagará directamente a la compañía aseguradora)

Al iniciar una obra de construcción de en una vivienda necesitarás dar de alta los suministro eléctrico y de agua para llevarla a cabo.

La luz y el agua de obra es un tipo de alta de suministro eléctrico destinado exclusivamente al consumo mientras se realizan obras de construcción o reformas, en ningún caso para la vida diaria. Es un alta por tiempo limitado.

Documentación a aportar:

• Escritura de la propiedad o copia simple
• Licencia de obras
• Plano de emplazamiento
• Plano de instalaciones
• Certificado de Instalación Eléctrica, realizado por la empresa instaladora de electricidad. En ese certificado debe constar con claridad que el fin del suministro es únicamente realizar obras.
• Con este certificado, debes solicitar a la distribuidora de electricidad que te corresponda según tu zona que te facilite tu CUPS de obra. Es el código de identificación de tu instalación eléctrica sólo durante el plazo de obra..
• En el momento en el que tengas este CUPS de obra, puedes contratar con  la comercializadora eléctrica que elijas el suministro de luz de obra por el periodo de tiempo necesario.

 Precio: alrededor de 500€

 Duración: habitualmente 10 días.

 (Nota: estas altas se pagarán directamente a las empresas suministradoras)

Si el cliente requiere de financiación, en este momento dispondrá de todos los elementos necesarios para poder tramitarla con el banco. En todo caso es recomendable iniciar los contactos con anterioridad (al menos una vez se disponga del proyecto básico), para identificar cuánta financiación nos va a conceder el banco (básicamente en función del perfil de riesgo del cliente y del valor estimado de tasación del proyecto) y así poder ajustar el presupuesto del Proyecto de Ejecución. Además así ganaremos tiempo para poder ir evaluando diferentes ofertas de financiación y podremos hacer la mejor elección posible. 

Una hipoteca de autopromoción es diferente de una hipoteca tradicional, puesto que el bien aun no existe y por tanto los bancos no entregan la totalidad del capital acordado para la financiación, si no que lo van entregando en varias disposiciones parciales previa certificación de los trabajos realizados hasta dicho momento.

Más allá del tipo de interés, cabe destacar que existen enormes diferencias en la manera en que los bancos financian una autopromoción, sobre todo en lo que se refiere al capital concedido, a las vinculaciones y a las certificaciones de obra.

Los requisitos que suele solicitar el banco son los siguientes: 

• Proyecto de Ejecución visado con su PEM correspondiente.
• Tasación del Proyecto (algunas Entidades admiten que aportemos nosotros mismos dicha tasación independiente).
• Escritura del Terreno donde se va a ejecutar a obra.
• Solvencia de los Clientes (informe vida laboral, nóminas, declaraciones de la renta, etc)
• Contrato de construcción e información de la constructora.
• Licencia de Obras otorgada con el correspondiente justificante de pago.
• Seguro Todo Riesgo de la Construcción con responsabilidad civil

Por nuestra parte, debemos prestar especial atención en los siguientes aspectos de la oferta de financiación de autopromoción (además de los habituales y ya conocidos tipos de interés, comisiones de amortización/cancelación, demoras, etc):

• Capital concedido: habitualmente hasta el 80% del valor de tasación y siempre limitado al coste de la construcción PEC, incluyendo honorarios. Cabe anotar que los bancos nunca van a financiar la compra del terreno y que por tanto el capital concedido más los ahorros disponibles deben permitir financiar la totalidad del proyecto más allá de la compra del terreno. La recomendación es disponer de un 20% de margen en ahorros para cubrir eventuales necesidades de caja (por ejemplo para el pago de los materiales) y/o imprevistos/modificaciones del proyecto (cambios en la memoria de calidades o en la distribución por ejemplo).
• Modelo de certificaciones y disposiciones: algunos bancos requieren tasaciones parciales para disponer del préstamo (con el sobrecoste asociado que tienen dichas tasaciones), otras entidades solicitan la factura de la contrata o la certificación visada de la Dirección Facultativa. Hay que entender bien las limitaciones de cada modelo. 
• Número máximo de disposiciones: es habitual que se limite el número de disposiciones (normalmente hasta unas 10). Es decir que no podemos pedir una disposición en cualquier momento, si no que hay que tener en cuanta dicho factor.
• Disposiciones inicial y final: es también habitual que los bancos entreguen una disposición inicial para adelantar el pago de materiales y/o pagar honorarios. El porcentaje inicial de dicha disposición marcará los ahorros que deberemos invertir inicialmente para poder arrancar el proyecto. De igual manera, las hipotecas de autopromoción suelen reservarse un porcentaje para una disposición final que no se hará efectiva hasta la entrega del Certificado Final de Obras o de la Cédula de Habitabilidad (según la Entidad). Esta retención también deberá ser cubierta con nuestros ahorros mientras no se haga efectiva dicha disposición.
• Vinculaciones: normalmente contemplan la contratación de un seguro de vida al menos mientras dura la construcción.
• Obligaciones: igualmente requieren habitualmente la contratación de un seguro de Todo Riesgo para la Construcción (TRC), que incluya una póliza de Responsabilidad Civil.

En esta fase empieza con la excavación para recibir la cimentación de la vivienda. La dificultad o facilidad de la excavación dependerá plenamente del tipo de materiales que compongan el área edificable de tu parcela.

En el caso de incluir en la vivienda algún tipo de habitación subterránea, ya sea garaje o sótano, se construiría en este momento.

Tras la excavación, es turno de colocar la solera de hormigón o las zapatas y muretes, según el tipo de cimentación requerido tras analizar el estudio geotécnico y las características del proyecto. La cimentación proporciona apoyo a la estructura y en el caso de la solera también puede ser utilizada como acabado definitivo o como base para otros pavimentos.

A continuación vienen los forjados. Los forjados son los elementos planos que conforman la superficie de apoyo de los suelos de nuestras viviendas. Además, se deben preparar todas las vigas, montantes y demás elementos de estructura de la casa. En el caso de las viviendas a medida estos elementos estructurales se irán montando uno a uno para dar forma al conjunto. Por otro lado, en el caso de las casas modulares prefabricadas, únicamente habrá que ensamblar los elementos prefabricados, ya sean paredes y forjados y techos o bien módulos completos de estancias de la vivienda.

Durante esta fase de la construcción, será también el turno de implementar en las redes para evacuación de aguas grises y negras. Según la ubicación de la parcela se debe construir una fosa séptica propia, o bien se puede conectar la red de evacuación de aguas fecales a la red de saneamiento municipal.

 Precio: 30% del presupuesto de construcción.

 Duración: habitualmente tres meses.

Acabada la estructura de la vivienda unifamiliar, es el de turno de empezar con los revestimientos, aislamientos y techos. Mientras el equipo de construcción lleva a cabo estas labores, se pueden empezar a incluir las primeras tuberías y el primer cableado, incluyendo los drenajes, venteos, y líneas de suministro de agua.

En esta fase de construcción de una vivienda unifamiliar hay que realizar la instalación de la red eléctrica: tomas de corriente, luces e interruptores. Así como la instalación de los conductos de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC).

A partir de este momento podemos introducir el aislamiento e impermeabilización en tabiques, forjados y techos para garantizar la eficiencia energética de la vivienda. La cantidad de aislamiento vendrá determinada por las condiciones climatológicas de la zona en la que quieras construir tu vivienda.

 Precio: 20% del presupuesto de construcción.

 Duración: habitualmente un mes.

La fachada exterior de la vivienda unifamiliar se puede empezar a trabajar una vez impermeabilizada la estructura de madera y puede ir en paralelo a la fase de instalaciones. Según el tipo de acabado elegido requerirá la instalación de algún aplacado cementoso o rastrel para su correcta instalación. Los revestimientos de las fachadas pueden estar acabados con mortero monocapa, paneles de piedra natural, tarima de madera o composite…

Es importante definir los encuentros de estos acabados con la carpintería y en el caso de que se desee realizar la instalación de los marcos exteriores.

El revestimiento interior requiere que haya finalizado el paso de las tuberías, y se realizará tanto en muros exteriores como en las particiones o tabiques interiores.

Según el material ya se puede instalar el pavimento interior, o en el caso de ser de madera habría que esperar a tener instalada la carpintería exterior.

En cuanto a la cubierta, al igual que la fachada exterior, se puede instalar una vez impermeabilizada. El tipo de impermeabilización y los materiales empleados  dependerán de la cubierta: plana, a dos o cuatro aguas, con azotea intransitable o transitable, etc.

 Precio: 20% del presupuesto de construcción.

 Duración: habitualmente un mes.

Esta fase de la construcción de un vivienda unifamiliar consiste en la instalación de ventanas y puertas tanto exteriores como interiores. Es necesario que esta fase se realice muy coordinada con la fase anterior de los revestimientos para poder cerrar cuanto antes la vivienda y protegerla así de la entrada de elementos no deseados como el agua de la lluvia u otros. 

A la hora de elegir la carpintería es importante tener en cuenta su capacidad aislante, la protección solar que nos va a ofrecer y el mantenimiento que requerirá durante su vida útil. Además durante su instalación se debe asegurar la correcta impermeabilización de las juntas para evitar la entrada de agua o aire por ellas.

 Precio: 15% del presupuesto de construcción.

 Duración: habitualmente un mes.

La última de las fases de la construcción de una vivienda unifamiliar. En esta fase se realiza el enlucido de techo y paredes con su posterior acabado de pintura, papel pintado… Con la casa ya cerrada podemos instalar la grifería y los equipamientos de la casa, incluidas cocinas y baños. 

En esta fase la casa ya toma el aspecto final y se perfilan todos los detalles.

 Precio: 15% del presupuesto de construcción.

 Duración: habitualmente un mes.

Esta no es una fase propiamente dicha de la construcción de una vivienda unifamiliar, pero se suele incluir en los proyectos y consiste en ajardinar y vallar la parcela e instalar los equipamientos que se deseen (por ejemplo una piscina).

Es conveniente planificar la urbanización de la parcela desde un principio para poder ejecutar correctamente las acometidas necesarias, sistemas de riego y desagües de piscina necesarios, así como el cableado necesario para la iluminación exterior. 

En la urbanización de la parcela se pueden incorporar tramos de tarima, de césped, muretes de gaviones, arbolado y demás elementos decorativos. 

En esta fase también se ejecuta el vallado de la parcela, ya sea de obra o vegetal, así como la inclusión de puertas cancela de acceso a la parcela.

 Precio: variable en función del equipamiento y ajardinamiento que se quiera incluir y de su superficie total. Es normalmente proporcional por tanto a la superficie de la parcela sin construir.

 Duración: habitualmente un mes.

El Certificado final de obra o CFO, es el documento que garantiza que la obra ha finalizado. Es decir, el CFO sirve para certificar que la obra por la que se solicitó la Licencia de obra ha terminado.

Para obras de edificación, el CFO es uno de los últimos pasos para solicitar la cédula de habitabilidad y de primera ocupación al ayuntamiento.

El certificado final de obra debe contener la identidad y firma del director de obra y el director de ejecución de obra, que generalmente son un arquitecto y un arquitecto técnico respectivamente.

Además, el certificado final de obra debe estar visado por los colegios profesionales de ambos. De esta forma se verifica la integridad formal del documento y que no existan causas de inhabilitación profesional.

Otro punto importante es la redacción de un Anexo con una descripción de las modificaciones realizadas durante la obra con la aprobación del promotor y compatibles con la licencia solicitada.

 Precio: 30% de los honorarios de Arquitecto. No Incluye Impuestos.

 Duración: habitualmente un mes.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al despacho de arquitectos colaborador)

El Certificado Energético es un documento que informa sobre la eficiencia energética de un inmueble. Es la etiqueta que clasifica a nuestra casa en relación de la energía que consume.

El técnico certificador realizará un cálculo a través de los  datos recogidos en los planos del inmueble y durante su visita, datos que introducirá los datos del edificio en un programa informático para obtener la calificación energética. Para calcular la calificación energética se tienen en cuenta: materiales de cerramiento exterior, carpinterías y tipo de ventanas, sistemas de climatización, etc.

Con los resultados obtenidos del cálculo, se genera el certificado energético que indica el grado de eficiencia energética del inmueble en función de la zona climática en la que se encuentre el edificio. Esta graduación va desde la letra “A” (menor consumo y emisiones) y la letra “G” (mayor consumo y emisiones). Además, el propietario recibirá un dossier con unas sugerencias de mejora para rehabilitar el inmueble y conseguir una mejor calificación.

En el caso de obra nueva, se emiten dos certificados de eficiencia energética:

• Primer certificado: se emite en la fase de redacción del proyecto de ejecución de la edificación. Es una estimación de la eficiencia del futuro inmueble, aún no construido.
• Segundo certificado: se emite una vez ejecutada la obra, con el edificio ya construido. Es entonces cuando debe compararse con el primer certificado. Así se demuestra si se cumplen los criterios de eficiencia energética mínimos establecidos por la normativa y estimados en un principio en el proyecto. Si finalmente hay diferencias entre el primer y el segundo certificado se modifica el primero para que coincidan.

Finalmente el certificado debe ser registrado en el órgano competente de tu comunidad autónoma, que verificará que todo es correcto. Este organismo expide la etiqueta energética oficial, que debe ser usada para informar a los posibles compradores o arrendatarios del inmueble. El registro puede ser realizado por el propietario o por el técnico certificador

 Precio: a partir de 300€, normalmente en función de la superficie calificada. 

 Duración: habitualmente una semana.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al técnico certificador)

El Libro del Edificio es un conjunto de documentos gráficos y escritos que constituyen el archivo y registro del historial e incidencias técnicas, jurídicas y administrativas de un edificio y permite así poner a disposición del propietario del mismo, toda la información, datos relevantes e instrucciones necesarias para (entre otros cosas más) el uso adecuado de los espacios del edificio, elementos constructivos e instalaciones; para poder ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación y poder contratar los servicios y suministros necesarios.

El Libro del Edificio contiene los siguientes documentos:

• El Proyecto: esta parte del Libro del Edificio recoge la memoria, los planos, el presupuesto etc. Es decir, todos aquellos documentos mediante los que se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras.
• Acta de Recepción de la obra: es el documento que estará firmado por el promotor y constructor.
• Relación de los agentes participantes: en este punto quedan identificados todos los agentes que hayan intervenido durante el proceso de edificación.
• Instrucciones de uso y mantenimiento: aquí quedan documentadas todas las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.

 Precio: 30% de los honorarios de Arquitecto. No Incluye Impuestos.

 Duración: habitualmente un mes.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al despacho de arquitectos colaborador)

El Modelo 900D es un formulario/documento de hacienda que la propia Agencia Tributaria pone a disposición de todos los ciudadanos españoles para registrar la información gráfica y alfanumérica de las propiedades que estos posean.

Cuando se rellena y se presenta este Modelo, la propiedad queda registrada en el Catastro que es una administración pública que alberga toda la información de cada uno de los inmuebles que hay en España y al ser público, cualquier persona que disponga de la referencia catastral (El código alfanumérico de la propiedad que le asigna el catastro a la misma) puede acceder a la información de la misma, en la que puedes encontrar tanto las dimensiones del suelo, como de la construcción y su valor.

El Modelo 900D obliga a su presentación ante el Catastro a aquellas personas que vayan a adquirir una propiedad, vayan a constituirla y/o modificar los datos de dicha propiedad con un plazo máximo de 2 meses.

 Precio: Gratuito.

 Duración: N/A

La cédula de habitabilidad es el documento administrativo que ratifica que una vivienda reúne las condiciones básicas de habitabilidad, apoyándose en la salubridad, higiene y solidez de la misma. Además, disponer de la cédula de habitabilidad en regla nos permitirá dar de alta los servicios de luz, gas y agua. También es requisito indispensable para poder vender o alquilar la vivienda.

Las condiciones básicas que tiene que cumplir una vivienda dependerán de la comunidad autónoma en la que se encuentre y del año de construcción, y lo mismo sucede con su vigencia. Pero los datos concretos que se miden son la superficie útil mínima de la vivienda y de las diferentes estancias, la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas.

El informe es realizado por el arquitecto técnico o superior y es firmado por el técnico del ayuntamiento una vez aceptado.

 Precio: A partir de 150€

 Duración: habitualmente un mes.

 (Nota: estos honorarios se pagarán directamente al despacho de arquitectos colaborador)

La declaración de obra nueva terminada es una escritura donde el notario da fe de la existencia de la edificación en cumplimiento con la normativa y licencias del proyecto. Es obligatoria para contratar la luz y el agua o para vender y alquilar la vivienda.

Los requisitos para obtener la declaración de obra nueva son:

• Escritura de propiedad de la obra
• Licencia de primera ocupación
• Cédula de habitabilidad
• Certificado final de obra o de obra nueva
• Certificado de eficiencia energética
• Libro del edificio
• Seguro decenal (excepto en el caso de autopromoción)
• Coordenadas UTM del inmueble

 Precio: 30% de los honorarios de Arquitecto. No Incluye Impuestos.

 Duración: habitualmente una semana.

 (Nota: estos costes se pagarán directamente a la notaría y al registro)

Cuando los trabajos de construcción hayan finalizado y ya dispongas de la cedula de habitabilidad y el certificado de la instalación eléctrica, tendrás que cambiar la luz y el agua de obra por el suministro definitivo.

En el caso de la luz, la gestión la lleva a cabo la distribuidora, pero se puede solicitar a través de la comercializadora. El trámite consiste en dar de baja el CUPS de obra y solicitar el alta de la luz.

Tienes dos opciones:

• Continuar con la misma comercializadora.
• Cambiar a otra comercializadora. Si decides contratar la luz definitiva con otra comercializadora, debes solicitar primero la baja del CUPS de obra y luego contactar con la compañía de luz que prefieras. Es importante proporcionar el CUPS de obra a la nueva compañía para que pueda hacer los trámites en paralelo y así no te quedarás sin suministro en ningún momento.

En este proceso, la distribuidora solicitará un nuevo boletín eléctrico o CIE. También tendrás que pagar los derechos de enganche, extensión y acceso permanente.

 Precio: alrededor de 800€ según la potencia contratada.

 Duración: hasta 15 días.

 (Nota: estos gastos se pagarán directamente a las suministradoras)

Una vez llegados a este punto, es el momento de relajarte y disfrutar de tu casa y cada uno de sus rincones y de invitar a tus familiares y amigos para compartir con ellos estos momentos de felicidad. Enhorabuena!